Kaufvertrag Immobilien, Kaufen mit Finanzierung, Immobilienkauf beim Notar per Beurkundung
Immobilien beim Notar kaufen - Kaufvertrag mit Finanzierung
Inhaltsverzeichnis: Kaufvertrag mit Finanzierung
- Kaufvertrag Immobilien, Kaufen mit Finanzierung
- Notargebühren; Immobilienkauf beim Notar
- Aktivitäten vom Notar: Kaufvertrag, Finanzierung
- Belastungsvollmacht zwecks Finanzierung im Kaufvertrag
Fachbegriffe für Immobilien und Finanzierung: Immobilien, Kaufen, Immobilienfinanzierung, Kaufvertrag, Finanzierung, Notar, Immobilienkauf, Notare, Kredit, Hauskauf, Notargebühren, Kaufnebenkosten
- Immobilien Kaufvertrag
- Kaufen nur mit gesicherter Finanzierung
Hat ein Käufer Kaufinteresse an Immobilien wird im Regelfall eine
Finanzierung für den Kauf von Immobilien benötigt. Üblicherweise müssen Käufer außer dem Einkommensnachweis, bzw. Eigenkapitalnachweis, weiterhin folgende Objektunterlagen einer finanzierenden Bank für eine Finanzierung für Immobilien zur Verfügung stellen:
-Baupläne (Geschoßpläne, Schnitte, Ansichten)
-Wohnflächeberechnung
-m³ umbauter Raum Berechnung
-Grundbuchauszug neu, bzw. max. 6 Monate alt
-evtl. einen Entwurf von einem Kaufvertrag erstellt vom Notar
-Brandversicherung als Kopie
-Teilungserklärung bei WEG-Objekten (Eigentumswohnungen)
-ein notar. Immobilien Kaufvertrag vom Notar wird für den Darlehensvertrag -Kredit nachgereicht
Für einen erfolgreich abgeschlossenen Kaufvertrag beim Notar benötigt ein Käufer eine mündlich verbindliche Finanzierung, bzw. schriftliche Zusage von einer -Kredit- Finanzierung von seiner Bank.
Zwecks Finanzierung sollte dieser Kredit - Darlehensvertrag, erst nach dem Kaufvertrag von Notar geschlossen werden, ansonsten bekommt ein Käufer möglicherweise Probleme, wenn der Kredit - Darlehensvertrag zuvor geschlossen wurde, sein Verkäufer aber überraschender Weise vor dem Notartermin nicht mehr verkaufen will. In diesem Fall sind möglicherweise Vorfälligkeitsgebühren für den entgangenen Gewinn an seine eigene Bank zu zahlen, da diese Immobilien Finanzierung nicht zu stande gekommen ist. Bis zum notariellen Immobilien Kaufvertrag beim Notar haben beide Vertragsparteien -Käufer sowie Verkäufer- das Recht den geplanten Kaufvertrag nicht zu unterzeichnen bzw. Abstand davon zu nehmen. Erst nach der Unterzeichnung beider Vertragsparteien nebst dem Notar, ist dieser Immobilien Kaufvertrag fast immer rechtsverbindlich. Ausnahmen beim Kaufvertrag sind, wenn das Vormundschaftsgericht ein Einzelfällen noch zustimmen muß
Nach Abschluss vom Immobilien Kaufvertrag, wird beim Notar anschließend eine Buchgrundschuld für eine Finanzierung von Immobilien notariell beurkundet.
Notargebühren: Kaufvertrag / Buchgrundschuld -Kredit- Finanzierung
Für beide getrennte Leistungen, -Kaufvertrag, sowie einer Buchgrundschuld für eine Finanzierung- werden jeweils Notargebühren vom Notar gem. dem Gesetz über Kosten in Angelegenheiten freiwilliger Gerichtsbarkeit (Kostenordnung) fällig.
Folgende Aktivitäten werden vom Notar erledigt:
Nach erfolgreichem Abschluß von einem Immobilien - Kaufvertrag werden vom Notar weiterhin folgende Leistungen erbracht:
1. Ein abgeschlossene Kaufvertrag geht zweifach an das Finanzamt. Einen Kaufvertrag bekommt die Abteilung für Einkommensteuer zwecks Spekulationssteuerüberprüfung. Diese Prüfung betrifft den Verkäufer, hier prüft das Finanzamt, ob eventuell Eigennutzung vorhanden war, oder diverse Immobilien bei einer Vermietung zumindet 10 Jahre lang im eigenen Besitz/Eigentum bestand hatte. Die zweite Abschrift, Kaufvertrag geht an die zuständige Grunderwerbsteuerstelle, weil Käufer derzeit eine Grunderwerbsteuerabgabe in Höhe von 5 % errechnet aus dem Kaufpreis, abzüglich dem mitgekauften Inventar, an das Finanzamt zahlen muss.
2. Ein beauftragter Notar sendet eine weitere Abschrift an das Grundbuchamt (Amtsgericht) um eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufer und der finanzierenden Bank (Sperrvermerk) beim Grundbuchamt einzutragen. Rechnen Sie mit einer Bearbeitungsdauer von ca. 4-6 Wochen. Wenn diese AV im Grundbuch eingetragen wurde, ist die erste Fälligkeitsforderung für eine Kaufpreiszahlung erfüllt.
3. Einen weiteren Kaufvertrag bekommt diese stadtvorkaufsberechtigte Gemeinde.
Bei dieser vorkaufsberechtigten Gemeinde oder Stadtverwaltung wird das gesetzliche Vorkaufsrecht (Gemeinde) überprüft. Dieses wir von den vorkaufsberechtigten Stadt/Gemeinde im Regelfall mit einer Negativbescheinigung schriftlich an den Notar bestätigt. Liegt beim Notar die Negativbescheinigung vor, ist eine weiter, zweite Fälligkeitsforderung erfüllt.
Bemerkung: Bei Eigentumswohnungen entfällt aus gesetzlichen Gründen eine Anfrage bezüglich einer Negativbescheinigung. Dafür wird aber ersatzweise eine Verwalterzustimmung benötigt, wenn ein Verwalter bestellt wurde.
4. Zwecks Einholung einer Lastenfreistellung sendet der Notar den finanzierenden Banken des Verkäufers jeweils eine weitere Kaufvertragsabschrift zu, um eine Löschungsbewilligung mit Auflagen zu erhalten. Wenn alle Löschungsbewilligungen von den jeweiligen Banken beim Notar vorliegen, ist letzte, dritte Fälligkeitsvoraussetzung erfüllt.
Sind diese drei Voraussetzungen erfüllt, teilt der Notar den beiden Vertragsparteien -Käufer und Verkäufer- mit, dass nun die Zahlungsfälligkeit eingetreten sei. Üblicherweise wird nach dieser Fälligkeitsmitteilung innerhalb 8 bis 10 Tagen der Kaufpreis, gemäß dem Kaufvertrag, zur Zahlung fällig. Es kann sein, dass ein größerer Teilbetrag des Kaufpreises an die abzulösenden Banken vom Verkäufer geht, was Voraussetzung für die erteilten Löschungsbewilligungen war. Dies bekommt der Notar als Auflage von den Banken mitgeteilt.
Im Kaufvertrag können über die drei notariellen Zahlungsvoraussetzungen hinaus noch weitere private Zahlungsvoraussetzungen bein Notar vereinbart werden, so dass das Verkaufsobjekt geräumt sein muss und ein fixes Zahlungsziel -das nach dem Eintrag dieser Auflassungsvormerkung liegen muss- vereinbart werden kann. Diese beiden möglichen privaten Zusatzvereinbarung werden vom Notar nicht überprüft. Erst wenn restlos alle Zahlungsvereinbarungen eingetreten sind, ist gem. dem Kaufvertrag der Kaufpreis zur Zahlung fällig.
Nach Kaufpreiszahlung ist ein jeweiliger Käufer zur wirtschaftlichen Übernahme berechtigt.
Wenn die Grunderwerbsteuer vom Käufer beim zuständigen Finanzamt eingegangen ist, sendet das zuständigen Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar.
Weist ein Käufer dem beauftragten Notar die Kaufpreiszahlung nach, oder der Verkäufer, mit seiner Bank bestätigt den Eingang des kompletten Kaufpreises, sowie die Unbedenklichkeitserklärung vom Finanzamt liegt beim Notar vor, wird eine Auflassung im Grundbuch beantragt. Dies bedeutet, die Umschreibung des Verkaufsobjektes auf den neuen Eigentümer im Grundbuch. Ab dieser Umschreibung des Eigentümers, ist ein Käufer bei der Auflassungseintragung nun juristischer Eigentümer.
Wichtig: Belastungsvollmacht im Kaufvertrag
Normalerweise hätte fast jeder Käufer oft ein Problem bei einer Finanzierung wie folgt: Ohne Sicherheiten gibt keine finanzierende Bank Geld, ohne Geld kann ein vereinbarter Kaufpreis nicht bezahlt werden. Wenn dieser Kaufpreis nicht bezahlt wird, bekommt man kein Eigentum. Wenn man kein Eigentum nachweist, besitz man keine Sicherheiten. Um aus diesem Teufelskreis herauszukommen, ohne ein teures Anderkonto zu bedienen, wird folgende Lösung vom Notar angeboten:
Jeder Verkäufer bevollmächtigt den Käufer im Kaufvertrag das Verkaufsobjekt in unbegrenzter Höhe per Grundschuld zu belasten. Es muss aber gewährleistet sein, dass dieses Geld direkt von der finanzierenden Bank des Käufer direkt an die Gläubiger des Verkäufers geht und ein Restbetrag (wie groß auch immer, dieser kann 100% sein) an den Verkäufer auszahlt wird. Somit ist die dringend benötigte Sicherheit für die finanzierende Bank gegeben und diese kann im Falle der Zahlungsfälligkeit auszahlen.
- Zurück zum Artikelanfang
Verwandte oder ähnliche Themen:
Notar und Notargebühren beim Kauf von Immobilien
Immobilienkauf in Österreich
Immobilienkauf in Schweden
Immobilienfinanzierung
Grunderwerbsteuer Deutschland
Baulastenverzeichnis
BGH-Urteil in Sachen Regress
Empfohlene Websites:
Erfüllen Sie sich Ihren Traum vom Eigenheim in Berlin, Brandenburg und Gran Canaria.
Gran Canaria Immobilien - Appartements Ferienwohnungen