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Kaufvertragsabwicklung inkl. der Immobilienfinanzierung

Inhaltsverzeichnis:

- Kaufvertragsabwicklung inkl. der Bankfinanzierung
- Notargebühren
- Aktivitäten werden vom Notar
- Belastungsvollmacht im Kaufvertrag

Kaufvertragsabwicklung inkl. der Bankfinanzierung

Hat ein Immobilienkäufer Kaufinteresse, wird im Regelfall eine
Bankfinanzierung für den Immobilienkauf benötigt. Üblicherweise müssen die Käufer außer dem Einkommensnachweis, bzw. Eigenkapitalnachweis, weiterhin folgende Objektunterlagen der finanzierenden Bank für die Immobilienfinanzierung zur Verfügung stellen:

Für einen erfolgreichen Kaufvertragsabschluss beim Notar benötigt der Käufer eine verbindliche mündliche, oder eine schriftliche Finanzierungszusage von der finanzierenden Bank.
Der Darlehensvertrag selbst sollte erst nach dem Kaufvertrag geschlossen werden, ansonsten bekommt der Käufer möglicherweise Probleme, wenn der Darlehensvertrag zuvor geschlossen wurde, der Verkäufer aber überraschender Weise vor dem Notartermin nicht mehr verkaufen will. In diesem Fall sind möglicherweise Vorfälligkeitsgebühren für den entgangenen Gewinn an die Bank zu zahlen. Bis zum notariellen Kaufvertrag haben beide Parteien -Käufer sowie Verkäufer- das Recht den geplanten Kaufvertrag nicht zu unterzeichnen bzw. Abstand davon zu nehmen. Erst nach der Unterzeichnung beider Parteien und dem Notar selbst, ist der Kaufvertrag rechtsverbindlich.

Notargebühren:

Für beide getrennte Leistungen, -Kaufvertrag, sowie der Buchgrundschuld- werden Notargebühren gem. dem Gesetz über die Kosten in Angelegenheiten freiwilliger Gerichtsbarkeit (Kostenordnung) fällig.

Folgende Aktivitäten werden vom Notar erledigt:

1. Zwei Kaufvertragsabschriften gehen an das Finanzamt. Eine Abschrift erhält die Abteilung für Einkommensteuer zwecks Spekulationssteuerüberprüfung. Diese Prüfung betrifft den Verkäufer, hier prüft das Finanzamt, ob eine Eigennutzung vorhanden war, oder die Immobilien bei einer Vermietung zumindet 10 Jahre lang im eigenen Besitz/Eigentum war. Die zweite Abschrift geht an die Grunderwerbsteuerstelle, weil der Käufer zur Zeit eine Grunderwerbsteuerabgabe in Höhe von 3,5 % errechnet aus dem Kaufpreis, abzüglich dem mitgekauften Inventar, an das Finanzamt zahlen muss.

2. Der Notar sendet eine weitere Abschrift an das Grundbuchamt (Amtsgericht) um eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufer und der finanzierenden Bank (Sperrvermerk) beim Grundbuchamt einzutragen. Die Bearbeitungsdauer liegt bei ca. 4-6 Wochen. Wenn die AV im Grundbuch eingetragen wurde, ist die erste Fälligkeitsforderung für die Kaufpreiszahlung erfüllt.

3. Eine weitere Abschrift erhält die stadtvorkaufsberechtigte Gemeinde.
Bei der vorkaufsberechtigten Gemeinde oder Stadtverwaltung wird das gesetzliche Vorkaufsrecht (Gemeinde) überprüft. Dieses wir von der vorkaufsberechtigten Stadt/Gemeinde im Regelfall mit einer Negativbescheinigung schriftlich an den Notar bestätigt. Liegt beim Notar die Negativbescheinigung vor, ist die zweite Fälligkeitsforderung erfüllt.

Bemerkung: Bei Eigentumswohnungen entfällt die Anfrage einer Negativbescheinigung der Gemeinde. Dafür wird aber ersatzweise eine Verwalterzustimmung benötigt, wenn ein Verwalter bestellt wurde.

4. Zur Lastenfreistellung sendet der Notar der Bank des Verkäufers eine weitere Kaufvertragsabschrift zu, um eine Löschungsbewilligung zu erhalten. Wenn die Löschungsbewilligungen von den jeweiligen Banken beim Notar vorliegt, ist die dritte Fälligkeitsvoraussetzung erfüllt.

Sind diese drei Voraussetzungen erfüllt, teilt der Notar den beiden Parteien -Käufer und Verkäufer- mit, dass nun die Zahlungsfälligkeit eingetreten ist. Üblicherweise wird nach dieser Fälligkeit in 8 bis 10 Tagen der Kaufpreis, gemäß dem Kaufvertrag, zur Zahlung fällig. Es kann sein, dass ein größerer Teilbetrag des Kaufpreises an die abzulösenden Banken vom Verkäufer geht, was Voraussetzung für die erteilten Löschungsbewilligungen war.

Im Kaufvertrag können über die drei notariellen Zahlungsvoraussetzungen hinaus noch weitere Zahlungsvoraussetzungen vereinbart werden, so dass das Verkaufsobjekt geräumt sein muss und ein fixes Zahlungsziel -das nach der Auflassungsvormerkung liegen muss- vereinbart werden kann. Diese beiden möglichen privaten Zusatzvereinbarung werden vom Notar nicht überprüft. Erst wenn alle Zahlungsvereinbarungen eingetreten sind, ist der Kaufpreis zur Zahlung fällig.

Wenn die Grunderwerbsteuer vom Käufer beim zuständigen Finanzamt eingegangen ist, sendet das zuständigen Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar.

Weist der Käufer dem beauftragten Notar die Kaufpreiszahlung nach, oder der Verkäufer, bzw. die Banken bestätigen den Eingang des kompletten Kaufpreises und die Unbedenklichkeitserklärung vom Finanzamt liegt beim Notar vor, wird die Auflassung im Grundbuch beantragt. Dies bedeutet die Umschreibung des Verkaufsobjektes auf den neuen Eigentümer im Grundbuch. Ab dieser Umschreibung des Eigentümers, ist der Käufer bei der Auflassungseintragung nun juristischer Eigentümer.

Wichtig: Belastungsvollmacht im Kaufvertrag

Normalerweise hätte der Käufer oft ein Finanzierungsproblem wie folgt: Ohne Sicherheiten gibt die finanzierende Bank kein Geld, ohne Geld kann der Kaufpreis nicht bezahlt werden. Wenn der Kaufpreis nicht bezahlt wird, bekommt man kein Eigentum. Wenn man kein Eigentum hat, besitz man keine Sicherheiten. Um aus diesem Teufelskreis herauszukommen, ohne ein teures Anderkonto zu bedienen, bieten sich folgende Lösungen an:

Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer im Kaufvertrag das Verkaufsobjekt in unbegrenzter Höhe per Grundschuld zu belasten. Es muss aber gewährleistet sein, dass dieses Geld direkt von der finanzierenden Bank des Käufer direkt an die Gläubiger des Verkäufers geht und der Restbetrag (wie groß auch immer, dieser kann 100% sein) an den Verkäufer auszahlt wird. Somit ist die dringend benötigte Sicherheit für die finanzierende Bank gegeben und diese kann im Falle der Zahlungsfälligkeit auszahlen.

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