Wintergarten genehmigungsfrei?
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Details ..Baulastenverzeichnis
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Details ..Baulastenverzeichnis
Inhaltsverzeichnis:
- Praktisches Beispiel "Abstandsflächen":
- Praktisches Beispiel "Stellplatznachweis":
- Praktisches Beispiel "Überfahrbaulast":
Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt und sichert baurechtswidrige Zustände an einem Grundstück, respektive dem sich darauf befindlichen Gebäude gegenüber der zuständigen Baubehörde ab. Eine Baulast ist eine Verpflichtung des Grundstückeigentümers gegenüber der Aufsichtsbehörde entweder etwas zu Unterlassen, zu dulden oder zu tun.
Solche öffentlich-rechtlichen Einträge sind von privatrechtlichen Einträgen im Grundbuch in Abteilung 2 abzugrenzen.
Die am häufigsten anzutreffende Baulast, ist die sogenannte Abstandsflächenbaulast für ein Grundstück. Hierbei duldet der Eigentümer des belasteten Grundstücks ein Unterschreiten des gemäß BauGB vorgeschriebene Grenzabstandes, und verpflichtet sich einen entsprechend größeren einzuhalten.
Praktisches Beispiel "Abstandsflächen":
Wenn ein Bauherr sein Haus seitlich größer anbauen will, als er es eigentlich dürfte, weil die Landesbauordnung einen Mindestabstand von 3m oder mehr vorschreibt, so müssen hierzu zusätzliche Genehmigungen in Form einer Baulasteintragung vom angrenzenden Nachbarn und der Genehmigungsbehörde vorgenommen werden. Sollte nun der Bauherr wie beschrieben bis 2m an die Nachbargrenze anbauen wollen, so benötigt er vom Nachbarn und der zuständigen Kreisverwaltung die Zustimmung. Wenn dem so zugestimmt wird, hat dies für den Nachbarn aber auch Folgen. Dieser muss dann selbst den 1 m Überschreitungsabstand selbst zurückspringen. Das würde für den Nachbarn bedeuten, dass er selbst nicht mehr an die 3 m Grenze anbauen kann, sondern in Zukunft dann 4 m Abstand einhalten muss. Unterschreibt der Nachbar bei der zuständigen Kreisverwaltung die Baulast, so kann er dies nur mit der Zustimmung der zuständigen Kreisverwaltung wieder revidieren.
Eigentümer können durch Erklärung vorhandene Baulasten an ihren Grundstücken übernehmen. Evtl. vorhandene Einträge im Baulastenverzeichnis werden von einem Notar bei einem Kaufvertrag nicht überprüft. Hier verweist der Notar auf die Erlärung des Verkäufers, dass keine Baulast eingetragen sei. Das Vorhandensein kann jedoch bei einem berechtigten Interesse -als Käufer- jederzeit beim Katasteramt erfragt werden. Über den genauen Inhalt wird Ihnen die zuständige Gemeinde Auskunft erteilen.
Baulasten können sein:
- Stellplatzpflichtbaulast:
Die Verpflichtung, aufgegeben von der Gemeinde, eine bestimmte Anzahl von Stellplätzen nachzuweisen
(Baden-Württemberg: § 37 LBO; Hamburg: § 48 HBauO).
Praktisches Beispiel "Stellplatznachweis":
Reichen die eigenen Stellplätze auf dem Grundstück in der Menge nach nicht aus, bzw. die Genehmigungsbehörde fordert für ein Mehrfamilienhaus mehr Stellplätze wie auf dem Grundstück nachweisbar sind, so gibt es folgende Möglichkeiten:
1, Die Wohneinheiten werden im Mehrfamilienhaus teilweise zusammengelegt, damit weniger Wohneinheiten entstehen, somit verringert sich die geforderte Menge der nachgewiesenen Stellplätze.
2, Es gibt die Möglichkeit von der Stadt oder der Gemeinde imaginäre Stellplätze abzukaufen, wenn die Verwaltung dem so zustimmt. Ob dann tatsächlich Stellplätze zum nutzen vorhanden sind ist im Einzelfall abzuklären.
3, Ersatzstellplätze oder Garagenstellplätze in einem Umkreis von rund 200 m könnten akzeptiert werden, allerdings ist hier eine Baulasteintragung unumgänglich. Dies setzt voraus, dass der Stellplatz oder Garagenplatz der vermietet oder Verkauft wird nicht als Stellplatznachweis für das andere Objekt dient.
- Vereinigungsbaulast:
Die Verpflichtung, zwei verschiedene Grundstücke baurechtlich als Einheit behandeln zu lassen, z.B. um auf diese Weise die Errichtung eines einheitlichen Gebäudes auf der gemeinsamen Fläche beider Grundstücke zu ermöglichen
(Baden-Württemberg: § 4 Abs. 2 LBO; Hamburg: § 7 HBauO).
- Abstandsflächenbaulast:
Die Verpflichtung, bestimmte Flächen eines Grundstücks nicht mit abstandflächenrelevanten Gebäuden zu bebauen und nicht für eigene die eigene Abstandsfläche in Anspruch zu nehmen, um auf diese Weise den Nachweis der Abstandsflächen eines fremden Gebäudes zu ermöglichen
(Baden-Württemberg: § 7 LBO; Hamburg: § 6 HBauO).
- Erschließungsbaulast:
Die Verpflichtung, die Nutzung einer näher bezeichneten Fläche als Zugang, Zufahrt und/oder für die Durchführung von Leitungen zu dulden (Hamburg: § 4 HBauO).
- Kinderspielflächen-Baulast:
Bei bestimmten Wohngebäuden ist auf dem Grundstück eine ausreichend große Spielfläche für Kinder herzustellen. Die Errichtung auf einem anderen Grundstück als dem genannten kann durch eine Baulast gesichert werden.
(Hamburg: § 10 HBauO).
Praktisches Beispiel "Überfahrbaulast":
Eine Baugenehmigung oder auch Nutzungsänderung kann davon abhängig gemacht werden, dass das erste Grundstück mit einer öffentlichen Baulast belastet ist. Dies kann als Feuerwehrzufahrt im Notfall wichtig sein über ein fremdes Grundstück fahren zu dürfen. Natürlich kann auch eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen sein um ein Überfahrtsrecht zu regeln. Allerdings kann dies einvernehmlich aus dem Grundbuch wieder herausgenommen werden. Bei einer Baulast geht dies so einfach nicht, damit im Notfall ein Überfahrtsrecht gesichert ist.
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